Договор по ипотеке Сбербанка считается самым продуманным и точным. В нем нет никаких ошибок и неоднозначных высказываний — над этим поработал весь штат юристов крупнейшего банка страны. Что нужно знать перед подписанием договора? Какие статьи входят в договор и что в них перечислено?
Договоры Сбера об ипотечном кредитовании имеют одну важнейшую особенность: они очень хорошо проработаны. В госбанке работает целый штат юристов, постоянно занимающихся изменением типовых договоров и их улучшением в связи с новыми разработками в области кредитного законодательства. В этом смысле его договоры ипотеки – самые точные и проверенные в России.
Уловки по его договорам исключены. Никакого принуждения страховаться (во всяком случае, официального), никаких написанных мелким шрифтом комиссий или сборов – банк просто описывает все свои требования. Так что проблемы с договором могут возникнуть только у тех, кто не умеет читать. Дополнительной проблемой могут быть неопытные менеджеры, по ошибке пропускающие те или иные требования, условия или штрафы при кредитовании – но обычно перед тем, как подписать договор о кредитовании, заемщик должен прочитать его – и комментария менеджера для этого недостаточно.
Итак, пожалуй, единственной уловкой может быть плохой специалист по ипотеке. Но Сбер реализует программу по переобучению своих сотрудников, так что возможность наткнуться на таких людей крайне мала.
Хотя все договоры, по данным кредитных брокеров, одинаковы, их все равно составляют на основании индивидуальных условий. Кроме того, практика отдельных заемщиков говорит о том, что в каждом регионе договор составляют по-своему – какой-нибудь пункт выразят по-своему, какая-то часть договора будет выражена другим образом.
Поэтому в Интернете существуют сотни образцов договоров об ипотечном кредитовании – но точно ни один из них не отражает то, как могут быть представлены условия
В договоре указаны ровно все требования и условия кредитования, которые указываются для конкретной программы: что приобретенная недвижимость переходит в собственность банка на время сделки, что среди обязательств заемщика – оплата неустойки, процентов по кредиту и основного долга.
Но отметим самые важные параграфы договора. В документе традиционно есть одиннадцать частей, из них девять нуждаются в специальном рассмотрении. Первая статья называется «Предмет Договора». Она описывает условия собственности по кредиту, тип приобретаемой недвижимости, данные о залоге и прочие условия. Вторая статья названа «Обязательства, исполнение которых обеспечено залогом» и описывает собственно условия кредитования: процентную ставку, обязательства по уплате неустоек и процентов и прочие данные такого рода.
Третья статья – «Заявления и гарантии», в которой описываются некоторые аспекты и условия прав собственности. В четвертой статье «Права и обязанности Сторон» указаны основные обязательства банка и заемщика. Пятая часть договора ипотеки описывает ответственность банка и заемщика – она необходима для внимательного прочтения, поскольку описывает те позиции, по которым в неприятном случае заемщик сможет судиться с банком. В «Особых условиях» и «Дополнительных условиях», шестой и седьмой частях, описаны некоторые обязательства относительно предмета кредита и залога. Восьмая статья описывает сроки кредита, а девятая указывает некоторые уточнения относительно кредита – в частности, тайну его условий (здесь стоит опасность – заемщик не может, например, в масс-медиа, газетах или на форумах рассказывать об условиях взятого кредита).
Итак, мы рассмотрели модель договора Сбербанка об ипотеке. Отметим, что некоторые условия могут меняться – здесь описана лишь матрица кредитного договора, правила же устанавливаются в частном порядке для каждого отдельного заемщика и отдельной программы.
20 февраля 2012 года
