При выборе банка для оформления ипотечного кредита перед нами возникает масса вопросов. Одним из основных является вопрос о том, в каком банке условия получения ипотеки наиболее интересные для клиентов. В каждом случае к решению нужно подходить индивидуально.
Тем не менее, существует ряд основных условий, на которые нужно обращать внимание при выборе программы кредитования. В результате быстрого развития этой сферы банковской деятельности на ипотечном рынке, появляется все больше новых предложений, что дает возможность клиентам подобрать для себя наиболее оптимальный вариант. Проанализируем, на каких условиях выдают жилищные кредиты крупнейшие банки.
Переплата по кредиту
Одним из тех, кто предлагает наиболее лучшие условия в отношении переплаты является Банк Санкт-Петербурга. Возьмем за основу кредит на сумму 3 000 000 руб. (наиболее востребованная сумма), сроком на 15 лет (оптимальный срок для ипотечного кредита) и вид недвижимости – вторичное жилье (пользующийся самым большим спросом).
Ежемесячный платеж при выбранных условиях в Банке Санкт-Петербурга будет 37046 руб. Переплата составит 3 668 280 руб. При тех же условиях, но в случае дифференцированных платежей, которые можно выбрать в Газпромбанке, переплата будет ниже при более высокой ставке, 3 069 105 руб. Но в случае выбора аннуитетной системы погашения долга, переплата в этом же банке составит уже 4 023 060 руб.
Далее следует Альфа-Банк, взяв ссуду на жилье, вы за 15 лет переплатите 4 209 540 руб. Немного выше этот показатель в банке ВТБ 24 – 4 318 800 руб., ну и, наконец, в Сбербанке сумма переплаты за 15 лет составит 4 650 448 руб.
Выбираем вид платежа
Так как наиболее выгодной для банков является аннуитетная система погашения кредита, то в большинстве случаев именно она и применяется (как, например, в Сбербанке, Альфа-Банке и ВТБ24). Более выгодные условия ипотеки в этом отношении в Газпромбанке: клиент может на свое усмотрение выбрать, как он будет возвращать долг, аннуитетными или дифференцированными платежами.
А ВТБ 24 заемщику дается возможность выбора платежа по другим критериям: при фиксированной ставке, переменной или комбинированной. В случае переменной ставки, она будет зависеть (уменьшаться или увеличиваться) от ставки рефинансирования Центрального Банка, при комбинированной ставке будут сочетаться фиксированная и переменная ставки. Для заемщика более выгодной в большинстве случаев будет фиксированная ставка, так как она дает возможность реально рассчитать свои возможности до конца срока кредитования.
Размер первоначального взноса
В ситуации, когда на счету каждый рубль, очень актуален вопрос о внесении первоначального взноса. И, хотя при минимальном взносе увеличивается годовая ставка, клиенты чаще всего готовы соглашаться на эти условия, только бы снизить свои единовременные затраты. Избежать взноса совсем не получится, но можно найти банки, которые согласны на внесение 10% от стоимости жилья, как Альфа-Банк и ВТБ24. Но при этом появиться такая дополнительная статья расходов, как страхование финансовой ответственности заемщика.
В Сбербанке внести 10% могут только клиенты, попадающие под программу «молодая семья». Для остальных клиентов предусмотрено внесение не менее 15%. Такой же размер первоначального взноса и в Газпромбанке. Во всех перечисленных банках есть программы под залог уже имеющегося жилья, где первоначальный взнос не требуется.
Сроки ипотеки
Данный параметр на фоне остальных не так значителен, так как в основном все банки выдают ипотечные кредиты примерно на одинаковые сроки. В Альфа-Банке максимальная планка установлена на уровне 25 лет, в Сбербанке и Газпромбанке – 30 лет. Но некоторые банки решили увеличить сроки кредитования. В их числе ВТБ 24: здесь максимальный срок кредита 50 лет. Но, если принимать во внимание то, что наиболее оптимальным вариантом будет 15-20 лет, то такое увеличение можно рассматривать только как очередной рекламный ход.
Возраст заемщиков
Неразрывно с предыдущим пунктом идет требование к возрасту заемщиков. Так как ссуда дается на длительный срок, то вопрос о том, до какого возраста можно оформить кредит, становится очень актуальным. Минимальный возраст в основном 21 год, максимальная же планка очень сильно колеблется.
Ниже всего она в Альфа-Банке (54 года для женщин и 59 лет для мужчин на момент погашения кредита) и в Газпромбанке (55 лет для женщин и 60 лет для мужчин). Дальше следует ВТБ24, здесь можно оформить кредит до 70 лет на момент его погашения. И самые лучшие условия в Сбербанке, допускается максимальный возраст 75 лет.
Оценка платежеспособности
Очень важным при рассмотрении заявки является то, насколько вас сочтут платежеспособным. От этого будет зависеть как сумма кредита, так и вообще вероятность его оформления. Одной из возможностей увеличить свои шансы на одобрение является привлечение созаемщиков, потому что в этом случае рассматриваться будет совокупный доход.
Обычно в обязательном порядке привлекается супруг или супруга. В Сбербанке возможно привлечение еще дополнительных созаемщиков (всего до 3 человек). А в Банке Санкт-Петербурга количество возможных созаемщиков увеличено до 4 человек.
Дополнительные расходы
Предоставление ипотеки всегда сопряжено с дополнительными расходами. К ним относятся страхование, оценка имущества, оплата услуг нотариуса и услуг по государственной регистрации имущества. Избежать этих расходов не удастся, и только в отношении страхования у банков могут быть разные подходы.
Обязательным является страхование имущества. В Газпромбанке придется еще осуществить и страхование титула, при отказе от личного страхования годовая ставка увеличится на 1%. В Альфа-Банке и ВТБ 24 при отказе от страхования титула и личного страхования заемщика, ставка будет увеличена на 3%. В Сбербанке отсутствие личного страхования на ставке не отразится.
Выбор недвижимости
Базовые программы всех банков включают в себя кредиты на приобретение квартир на первичном и вторичном рынке. При этом Сбербанк не делает различия между квартирой и домом. В двух из перечисленных банков есть специальные программы для приобретения дома: в Альфа-Банке кредит «на приобретение дома (коттеджа)» и ВТБ24 «загородный дом». Кроме того, во всех этих банках можно взять кредит под залог уже имеющейся недвижимости.
Специальные программы
Все крупные банки на сегодняшний день дают клиентам возможность воспользоваться дополнительными возможностями по специальным программам, таким как «материнский капитал» и «молодая семья», по которым есть возможность использовать средства материнского капитала в качестве первоначального взноса и получить субсидирование по процентам. Также в последнее время все чаще стала предлагаться военная ипотека (в Сбербанке, Газпромбанке и ВТБ 24). Участие в этих программах позволит существенно сократить переплату по кредиту.
Дополнительные возможности
Некоторые банки также могут вводить льготы для определенных категорий заемщиков или предлагать еще какие-либо условия, отличные от других банков. Так, например, Альфа-Банк и ВТБ24 оформляют ипотеку, как гражданам РФ, так и иностранным гражданам. В Альфа-Банке существуют льготы по ставкам для корпоративных клиентов и участников зарплатных проектов – ставка снижается на 0,7%-1,2%. В Сбербанке годовая ставка для работников предприятий, аккредитованных банков, снизится на 0,5%, а для участников зарплатных проектов – на 1%.
К. Михайлова, 24.10.2013
