Сегодня все чаще жилищный вопрос стал решаться при помощи ипотечного кредитования. Ведь не у всех есть возможность приобрести недвижимость стоимостью в несколько миллионов, а вот взять кредит, чтобы потом в течение 20-25 лет выплачивать его, более приемлемый вариант.
К сожалению, вследствие того, что суммы и сроки по ипотеке довольно значительные, эта форма кредитования обходится нам очень недешево. К тому же, она сопровождается еще рядом дополнительных расходов (оценка имущества, услуги нотариуса, страхование).
В связи с этим возникает вопрос: в каких банках самая выгодная ипотека? Чтобы ответить на него разберемся сначала в том, что в конечном итоге повлияет на стоимость ипотечного кредита и какие условия будут более выгодными.
Размер годовой ставки
Самое большое влияние на переплату окажет, конечно же, размер годовой ставки. В данный момент банки предлагают приобрести недвижимость под 12%-17% годовых. Логично было бы предположить, что при меньшей ставке и переплата будет меньшей, но это не всегда бывает так.
Кроме годовых процентов может еще существовать ряд дополнительных комиссий, которые существенно увеличивают переплату в итоге. Поэтому, при выборе банка обращаем внимание не только на размер ставки по кредиту, но и на то, какие еще обязательные комиссии там предусмотрены.
Также на размер процентов может повлиять ряд других факторов: разного рода страхование; наличие справки по форме 2-НДФЛ; являетесь ли вы участником зарплатного проекта данного банка и др.
Вид годовой ставки
В основном применяется два вида платежа: аннуитетный и дифференцированный. В первом случае размер ежемесячного взноса (ЕВ) будет одинаков в течение всего срока, и в первое время гасятся в основном проценты и только небольшая часть основного долга.
При дифференцированных платежах происходит гашение основного долга равными долями в течение всего срока, но сам взнос будет в первые месяцы больше, чем в последующие (и даже больше аннуитетного платежа при тех же условиях). Сумма же переплаты при этом будет значительно ниже, чем в первом случае.
Но банки в последнее время в редких случаях используют этот вид платежей. При ипотечном кредитовании некоторые их них могут предоставить клиенту возможность самостоятельно сделать выбор вида оплаты, как, например, Газпромбанк.
Срок кредита
Большое значение имеет также срок, на который оформляется ссуда. Обычно, это от 1 до 25-30 лет. Хотя некоторые банки (например, ВТБ 24) продлили сроки до 50 лет. Безусловно, в первую очередь нужно отталкиваться от своих возможностей.
Но выгодно ли брать ипотеку на очень длительные сроки, когда разница в ежемесячном платеже будет незначительной, а вот переплата увеличится очень и очень сильно? Конечно же нет, оптимальными будут сроки в 15, максимум 20 лет. Рассмотрим это на конкретном примере.
Пример
Предположим, мы берем ипотеку в Сбербанке на покупку готового жилья в сумме 3 000 000 руб. на 15 лет. При этом ЕВ будет около 42 500 руб., и переплата за весь срок составит 4 650 500 руб.. При сроке в 20 лет получим ЕВ=40 060 руб. и переплату – 6 614 150 руб., а при сроке в 30 лет – ЕВ=39 135 руб., а переплата уже будет 11 088 800 руб.
Получается, что при сроке 15 и 30 лет разница в платеже будет 3 365 руб. (что при сумме ЕВ порядка 40 000 руб. не так значительно), зато разница в переплате составит 6 438 300 руб.!!! При этом, в случае аннуитетных платежей при сроке в 30 лет, гашение основного долга в первые месяцы будет не более 500 руб., а лет через 7-8 оно достигнет только 1 000 руб., то есть в течение нескольких лет вы будете выплачивать практически одни проценты.
Возможность досрочного погашения
В ситуации, когда основной долг первое время почти не гасится, особенно остро стоит вопрос о досрочном погашении кредита (полном или частичном). И этот момент тоже может отразиться на итоговой переплате.
Для клиента наиболее выгодными являются условия, когда возможно и полное, и частичное досрочное гашение без штрафных санкций и моратория (запрет на досрочное гашение на определенный срок). Такие условия предлагают, например, Газпромбанк и Петрокоммерцбанк.
Размер первоначального взноса
Та сумма, которую вы можете внести в качестве первоначального взноса, тоже является показателем выгодности ипотеки. Чаще всего клиенты не в состоянии внести сразу большую сумму, так как расходов и помимо этого немало. Банкам же для снижения рисков предпочтительней, чтобы клиент внес значительную сумму.
Размер первоначального взноса может отразиться и на годовой ставке по кредиту. Банков, которые готовы принять в качестве первоначального взноса 10% от стоимости жилья, не так много. Среди них Петрокоммерц, ВТБ 24, Альфа-Банк.
Дополнительные комиссии
Еще один значительный вклад в общую стоимость кредита вносят всевозможные дополнительные комиссии. Это может быть комиссия за рассмотрение заявки, за выдачу кредита, за обслуживание кредита. Даже в случае, когда мы видим в рекламе надпись типа «без дополнительных комиссий», это еще не значит, что можно будет обойтись без дополнительных затрат. Например, в процессе выдачи вам придется перевести деньги со своего счета на счет продавца, и за эту услугу нужно будет заплатить в соответствии с тарифами банка.
Страхование
Один из самых дорогостоящих моментов ипотечного кредитования – это различного рода страхование. Возможны три его варианта при оформлении жилищного кредита: страхование имущества, страхование титула (страхование риска потери имущества в результате утраты права собственности) и личное страхование заемщика.
В обязательном порядке от вас потребуют застраховать приобретаемую недвижимость, с остальными же видами требования могут быть разными. Сбербанк, например, не выдвигает требованием страхование титула и жизни заемщика.
Но чаще всего банки при отказе от комплексного страхования увеличивают процентную ставку по кредиту на несколько пунктов (например, Альфа-Банк увеличивает ставку на 3 пункта). Выгодные в этом отношении условия предлагает Райффайзенбанк, увеличивая годовую ставку при отсутствии комплексного страхования на 0,3%.
Страхование в цифрах
Как утверждают банки, комплексное страхование обойдется клиенту в районе 1% от остаточной суммы долга, увеличенной на 10%. То есть, если оформляется кредит на сумму 3 000 000 руб., то на страховку вы потратите (3 000 000 + 300 000)*1% = 33 000 в первый год.
В последующие годы эта сумма будет постепенно снижаться (в первое время не очень заметно). Увеличение же ставки на 3% изменит ваш платеж на сумму около 6000 руб. Получается, что в этом случае выгоднее оформить страховку. Или же найти банк, предлагающий другие условия.
Специальные программы
Обратить свое внимание стоит и на ряд специальных программ, предлагающихся при ипотечном кредитовании. Одними из самых распространенных являются такие программы, как «ипотека для молодой семьи» и «ипотека плюс материнский капитал».
Если вы подходите под условия подобных программ, то вам лучше обратиться в те банки, которые с ними работают (например, Сбербанк). Это позволит вам сэкономить на первоначальном взносе и существенно снизить сумму выплачиваемых процентов.
Подводим итоги
Обобщая все вышеизложенное, можно сказать, что кроме размера ставки по кредиту, нужно обращать внимание на наличие дополнительных комиссий и требование комплексного страхования. Более предпочтительным видом оплаты будут дифференцированные платежи, оптимальный срок кредитования – 15-20 лет.
Обращаем свое внимание на возможность полного и частичного досрочного погашения кредита без штрафных санкций и моратория. Подбираем программу с наиболее приемлемым первоначальным взносом и, по возможности, пользуемся специальными предложениями банков, позволяющими снизить переплату.
Так все-таки где выгоднее брать ипотеку?
Предложение Райффайзенбанка
С учетом всех условий можно сказать, что хорошие условия по жилищному кредитованию предлагает, например, Райффайзенбанк. При покупке квартиры на вторичном рынке, сумме кредита в 3 000 000 руб. и сроке 15 лет, платеж составит 40 018 руб. при комплексном кредитовании, и 40 624 руб., в случае страхования только имущества. Комиссия за рассмотрение заявки не берется, возможно привлечение созаемщиков (кроме супругов). Допустимо досрочное погашение без моратория и штрафных санкций.
К. Михайлова, 24.10.2013
