Где искать хорошие ставки по ипотеке

Решая вопрос о покупке квартиры в ипотеку, естественно, каждый желает выбрать такой вариант, чтобы и квартиру купить получше, и процентов по ипотеке при этом заплатить поменьше. Желание – правильное, и в данной статье мы раскроем секреты: от чего зависит ставка по ипотечным кредитам, ну и посоветуем, что сделать, чтобы в итоге заплатить поменьше.

Начнем с того, что интересует всех: где самые низкие проценты по ипотеке? Как вы увидите дальше (по материалам статьи), нет однозначного ответа на этот вопрос. Тем не менее, отметим, что самый низкий процент в банке – это ипотека с государственной поддержкой в банке ВТБ 24 – 11% годовых. НО имейте ввиду, что в ипотеку можно взять только квартиру, строящуюся в определенных объектах (перечень таких строек есть на сайте ВТБ24).

Ну, а самая низкая ставка по ипотеке – у Агентства по ипотечному жилищному кредитованию – от 7,9 до 11% по программе «Новостройка». Опять таки нюанс – ипотека дается только на долевое участие в строительстве определенных домов.

В остальных банках ставка составляет 13-15% годовых – это для ориентира, хотя она много от чего зависит. Подробнее об условиях конкретных банков можно читать либо на сайтах, где рассматривают различные ипотечные программы, типа http://www.moskreditexpert.ru, либо в системе Яндекс.Услуги.

Первоначальный взнос и срок кредитования

Традиционно у всех банков процентная ставка определяется по матрице: срок ипотеки – размер первоначального взноса (в процентах от стоимости квартиры). Чем меньше срок кредитования, тем меньше процентная ставка, чем больше размер собственного первоначального взноса, опять же, тем меньше переплата.

Таким образом, получается, что минимальные проценты будут в случае, если вы возьмете ипотеку в маленькой сумме на маленький срок. Но тогда возникает логичный вопрос: а зачем тогда ее брать (процедура сбора необходимых документов и оформления ипотеки занимает примерно 1-2 месяца).

Форма подтверждения дохода

Если до недавних пор банки жестко подходили к выдаче жилищных кредитов, и обязательным условием было подтверждение дохода только справкой по форме 2-НДФЛ, то теперь доход можно подтверждать и справкой по форме банка, НО это повлияет на процентную ставку.

Обычно у банков на сайтах указаны базовые проценты при условии, что доход подтверждается справкой по форме 2-НДФЛ. А ниже идет «оговорка», что при подтверждении дохода справкой по форме банка — «надбавка» к базовой процентной ставке 0,5% — 1% годовых.

Пакет документов

Раз уж речь зашла о форме подтверждения дохода, то отметим, что ставка также зависит и от пакета, предоставляемых вами документов о себе, своей занятости и своих доходах. Чем больше пакет документов – тем основательнее банковские специалисты смогут оценить ваше финансовое положение и сделать вывод: будете ли вы своевременно платить по кредиту или с вами возможны проблемы.

Так что, чем больше документов, тем ниже стоимость кредита. И не стоит «вестись» на рекламу типа «ипотека только по двум документам». Вероятнее всего, что за таким рекламным посылом стоит или первоначальный взнос в размере от 50% , или очень высокая стоимость кредита.

Цель

В основном, у банков минимальные ставки по кредитам на готовое жилье. Это и понятно – в этом случае спокойно оформляется классический залог, и банки максимально минимизируют свои риски. Когда вы берете ипотеку на долевое участие в строительстве, то изначально брать в залог нечего, поэтому по «долевке» ставка выше примерно на 1% до момента оформления нормального права собственности и залога.

Также проценты выше и по программам на строительство или приобретение загородного дома (коттеджа). С точки зрения банка ликвидность таких объектов ниже «в случае чего», соответственно, риски проблем с последующей продажей такого залога они закладывают в повышенную ставку по ипотеке.

В этой связи сразу отмечу, что к настоящему моменту у большинства банков накопилось жилье, изъятое как залог по ранее предоставленной ипотеке. Естественно, банки заинтересованы побыстрее избавиться от таких объектов, и если вы будете брать кредит на покупку этих квартир, то вам и проценты пониже могут сделать, и размер первоначального взноса могут уменьшить. Да и вообще, будут рады.

Кем вы «приходитесь» банку

За таким оригинальным подзаголовком скрывается особенность установления процента по ипотеке в зависимости от ваших отношений с банком. Что имеется ввиду?

Если вы получаете заработную плату на пластиковую карту банка, то банк более чем осведомлен о ваших доходах и за это он готов понизить вам ставку аж на 1% годовых. Также, если ваша компания-работодатель является аккредитованным клиентом банка, то для вас (как для работника такой компании) ставка может быть снижена до 0,5%.

Так что, решая жилищный вопрос за счет кредитных средств, начните с «похода» в банк, в котором открыта у вас зарплатная карта или узнайте в бухгалтерии предприятия, с какими банками ваш работодатель «дружен».

Кроме того, заметим, что учредителям бизнеса и индивидуальным предпринимателям «предлагается» надбавка к процентной ставке – до 1%.

Кредитная история

Несложно догадаться, что при наличии проблемных кредитов в других банках, вам вообще могут отказать в получении ипотеки. Однако если вы хорошо исполнили свои обязательства по ранее полученным кредитам – смело идите в этот банк: как минимум, процедура получения кредита для вас будет гарантировано проще, да и вероятность подтверждения больше, как максимум – стоимость ипотеки именно для вас будет снижена

Комиссии и дополнительные «сборы»

Комиссии по кредитам, вроде бы, уже «канули» в лету, усилиями Роспотребнадзора и ФАС. Однако, я до сих пор встречаю ипотечные программы некоторых банков, в которых предусмотрена комиссия за рассмотрение кредитной заявки, за выдачу кредита, за досрочное гашение, какие-нибудь ежемесячные «поборы». Естественно, такие комиссии увеличивают для вас итоговую переплату по кредиту.

Как не стать «случайной жертвой»? Во-первых, внимательно изучайте условия кредитного договора, в котором должны быть прописаны все ваши расходы по кредиту. Во-вторых, особенно внимательно ищите фрау типа «заемщик обязан оплачивать расходы банка, предусмотренные Тарифами» (ключевой момент – отсылка к Тарифам банка).

Как минимум, внимательно изучите действующие на момент заключения кредитного договора тарифы банка (это может быть, что уже надо платить), ну и потом следите за обновлениями на сайте банка – об изменениях в тарифах банк обязан извещать на сайте.

Страховка

Традиционно все банки в качестве обязательного условия предоставления кредита требуют страховать покупаемую квартиру (дом, коттедж и т.д.) от рисков утраты, порчи, а также утрату титула собственности (подразумевается риск оспаривания сделки купли-продажи кем-то).

Страхование жизни и здоровья заемщика уже не требуют, НО читайте внимательно условия кредитования и тарифы – у многих банков есть «оговорка», что ставки приведены при условии страхования жизни, а иначе (в случае отказа от страхования) «плюс» к ставке до 1%.

Рекламные акции банков и застройщиков

Следите за акциями и специальными предложениями, которые проводят как банки, так и застройщики (в содружестве с банками). Возможны самые различные варианты, которые в конечном итоге дадут вам экономию на платежах по ипотеке.

Это может быть и прямое снижение стоимости ипотеки по квартирам в конкретных объектах, а может быть и пониженный первоначальный взнос. Заранее угадать, конечно, невозможно, но поглядывая периодически на сайты банков, можно найти для себя привлекательные условия.

Сбербанк

Если вы планируете приобрести готовое жилье за счет ипотеки Сбера, то вам надо рассчитывать на 14-15% годовых (в зависимости от размера первоначального взноса: минимальная ставка – при взносе от 50%, максимальная – при взносе от 15% стоимости приобретаемой квартиры).

Если вы собираетесь вступить в долевое строительство квартиры, то Сбер готов предоставить вам ипотечный кредит на оплату взносов по договору долевого участия. При этом ставка по ипотеке будет такой же, как и при покупке готового жилья, с одной «оговоркой»: пока квартира не будет оформлена как объект недвижимости и не будет оформлен полноценный залог в Федеральной регистрационной службе, стоимость кредита будет на 1% годовых больше.

Ваше намерение построить в «долевку» не квартиру, а собственный жилой дом «обойдется» вам еще на 0,5% дороже, чем стандартная «долевка» на квартиру.

Однако при этом существуют «скидки» к указанным условиям. Так, если вы получаете заработную плату на пластиковую карту Сбербанка, то ставка по ипотеке для вас будет на 1% ниже. Ощутимо, надо заметить. Если вы работаете на предприятии, которое является аккредитованным клиентом Сбера, то стоимость для вас будет на 0,5% годовых ниже.

Альфа-Банк

У Альфа-Банка всего три ипотечных программы: покупка готовой квартиры, покупка загородного дома и получение кредита под залог имеющегося жилья (по закону получается тоже ипотека, но в контексте данного повествования рассматривать не будем). По каждой программе, масса вариантов процентных ставок, которые зависит от многих параметров (как минимум, от срока кредитования и размера первоначального взноса).

Минимальный процент будет для клиентов, получающих заработную плату на пластиковую карту Альфа-Банка и берущих кредит на минимальный срок (5 лет) с максимальным первоначальным взносом (более половины стоимости квартиры) – 13,1%.

Стандартный клиент (не являющийся индивидуальным предпринимателем или учредителем бизнеса) получит ипотеку по ставке 13,9-14,5% годовых. При этом проценты можно понизить на 0,5% если подтвердить доход справкой не по форме банка, а по форме 2-НДФЛ.

Собственники бизнеса и индивидуальные предприниматели также могут взять ипотеку в Альфа-Банке по ставке 14,5-15,2% годовых. А если им удастся подтвердить свой доход, то проценты им понизят на 0,5% годовых.

Желающие жить на свежем воздухе и намеревающиеся построить загородный дом, должны быть готовы платить +2,25%.

Принципиальный момент: приведенные условия действительны, если заемщик застрахует жизнь и здоровье, иначе еще плюс 3% годовых.

Н. Бабурин