Решение взять квартиру в ипотеку – это важный шаг в жизни любого человека. Сегодня мы рассмотрим, что необходимо для покупки квартиры, а также как взять ипотеку на ее приобретение.
Если вы решили покупать жилье в новом доме, стоит определиться с объектом недвижимости и обратиться к застройщику. Каждый застройщик работает с определенными банками, из списка которых вам следует выбрать партнера для оформления ипотеки. Квартиру, которую вы хотите купить, на время рассмотрения кредитной заявки забронируют.
Если вы хотите покупать недвижимость на вторичном рынке, тогда надо сначала выбрать банк, который будет оформлять кредит, подать заявку, получить положительное решение и только потом определяться с вариантом. В данном случае такая последовательность обусловлена тем, что продавец не захочет снимать квартиру с продажи и ждать пока вы оформите кредит.
Кроме этого, часто бывают неприятные ситуации, когда люди вносят аванс, а потом обращаются в банк за кредитом и неожиданно получают отказ, а по условиям договора аванс не возвращается и деньги потеряны.
Процедура рассмотрения кредитной заявки
При покупке вторичной недвижимости сначала надо получить положительное решение в банке, а уже потом искать подходящее жилье. Уведомление об одобрении банком суммы кредита действует 3-4 месяца, и вы вполне сможете за это время определиться с выбором.
Теперь рассмотрим, как оформить ипотеку.
При выборе банка стоит учитывать, какие кредитные программы он предоставляет, наличие и величину первого взноса, процентные ставки, наличие разнообразных комиссий. Поэтому стоит собрать как можно больше информации.
После того, как вы выбрали банк, определились с условиями кредитования и с размерами ежемесячных выплат, начинаем собирать документы. Что касается графика выплат, его вам предоставит банк при заключении договора, однако предварительно полезно провести расчет с помощью кредитного калькулятора на официальном сайте банка или на независимом сайте вроде http://кредитныекалькуляторы.рф/
В разных банках есть свои особенности сбора документов, но существует базовый пакет, который в любом случае следует предоставить для получения кредита. Надо: заполненную анкету банка, оригинал и копии всех страниц паспорта, копии военного билета, водительского удостоверения, страхового свидетельства пенсионного государственного страхования, свидетельства о постановке на учет в налоговом органе (ИНН).
Кроме этого, необходимо предоставить: копию всех страниц трудовой книжки, заверенной работодателем (на последней странице ставится штамп и текущая дата, а также фраза «работает по настоящее время»); справку с места работы о размере заработной платы за истекший календарный год и за прошедшие месяцы текущего года (форма 2-НДФЛ); копию трудового договора или выписку из штатного расписания, справку с места работы по форме банка о размере среднемесячного дохода за 6 месяцев (по требованию).
Также понадобятся: копии документов об образовании, свидетельства о браке и разводе, свидетельства о рождении детей, документы, подтверждающие другие источники доходов, документы, подтверждающие наличие кредитных обязательств и кредитную историю. При необходимости – копия свидетельства о временной регистрации (если нет постоянной) и копия договора аренды квартиры (при наличии). Документы, подтверждающие наличие ценной собственности, депозитов, недвижимости, ценных бумаг.
После подачи документов и рассмотрения вашей заявки, банк выносит решение о выдаче кредита, далее можно заниматься подбором недвижимости. Для этого надо знать, что влияет на стоимость жилья.
Существуют общие факторы, которые влияют на оценку квартиры – это соотношение предложения и спроса, динамика строительных издержек, уровень доходов приобретателей. Кроме этого, есть факторы, которые влияют на оценку данного объекта недвижимости – местоположение дома, характеристика здания, в котором находится квартира, состояние самой квартиры, удаленность от общественного транспорта, обустройство территории, инфраструктура.
Способы расчетов при покупке жилья
Обычно расчеты при сделках с недвижимостью происходят двумя способами: наличным и безналичным. Самый безопасный способ оплаты – безналичный, но основная масса сделок производится при помощи «живых» денег. Это связано со стереотипами, сложившимися в нашей стране, а также с тем, что при безналичном расчете трудно скрыть полную сумму стоимости покупки.
Надежнее, если сделка с наличными деньгами пройдет через арендованную сейфовую ячейку. При аренде ячейки заключается договор между продавцом и покупателем, в котором прописывается, когда покупатель кладет деньги в ячейку, и когда продавец может их оттуда забрать.
Особенности покупки жилья в новостройке
Квартиру в новостройке можно приобрести у застройщика, инвестора, агентства недвижимости или подрядной организации, а также у уполномоченных муниципальных организаций.
У застройщика обычно самые минимальные цены на недвижимость эконом-класса. Приобретая жилье у уполномоченных организаций, вы имеете минимальные риски, потому что договор заключается между вами и администрацией города. Агентство недвижимости поможет вам подобрать оптимальный вариант в самые короткие сроки, с минимальными усилиями и с юридическим сопровождением сделки, но придется заплатить агенту хорошие комиссионные.
Покупку часто оформляют, как паевой взнос, инвестиционный вклад, участие в долевом строительстве, вступление в кооператив или как переуступку прав требования.
Существует риск попасть в «серую» схему». Суть ее состоит в том, что купля-продажа оформляется, как покупка векселя. Вы оплачиваете покупку, а вам выдают вексель на эту сумму. В последствии очень трудно доказать, что есть юридическая связь между покупкой векселя и покупкой квартиры.
Еще существует схема предварительной оплаты. С покупателем заключается договор и вносится полная предоплата. После окончания строительства квартира оформляется на организацию, а потом право собственности передают покупателю. Но такая схема не дает гарантии передачи покупателю выбранной квартиры.
Перед тем, как заключать договор, убедитесь, что у продавца есть весь пакет правоустанавливающих документов: постановление местных органов власти; инвестконтракт; государственная регистрация права собственности или аренды земельного участка; протокол предварительного распределения квартир; разрешение на строительство; договоры на привлечение финансовых средств.
В договоре обязательно должны указываться следующие данные: правовой статус договора; предмет договора, участники договора; цена, время и место исполнения; права и обязанности сторон.
Если какое либо условие не выдержано, значит, договор не может иметь юридической силы. Относитесь настороженно, если цены и условия продажи намного выгоднее, чем у остальных, организация новая и не может предоставить список сданных в эксплуатацию объектов, но настаивает на расчетах наличными.
Способы увеличения прибыли продавца за счет покупателя
Должно вызывать тревогу: если в договоре не указаны точные параметры и адрес приобретаемой квартиры; предложение внести первый взнос без чеков и квитанций.
Перед заключением сделки убедитесь в том, что компания надежна и ее учредители не исчезнут с вашими деньгами после заключения сделки или не оформят фиктивное правопреемство своей организации.
После окончания строительства и завершения всех работ по обустройству территории и здания, дом сдается Государственной приемочной комиссии. На этом этапе возможны схемы выманивания у покупателя сумм, непредусмотренных договором.
В договоре указывается, что при отклонении фактической площади квартиры, при принятии дома, делается взаимный перерасчет. Этим пунктом пользуются застройщики по «договоренности» с сотрудниками БТИ. Еще могут требовать дополнительные суммы за согласование электромонтажного внутриквартирного проекта и за подсоединение к этажному щиту.
Также незаконно, если банк, в котором открыт счет продавца, взимает комиссию за начисление средств, потому что эти расходы должна нести сама организация.
Квартплата должна начисляться со дня заключения договора с эксплуатирующей организацией, а не со дня сдачи дома.
После того, как дом сдан Государственной приемочной комиссии, с покупателем заключается Акт приема-передачи помещения.
Процедура оформления прав собственности
Последний этап покупки квартиры – это оформление прав собственности. Организация-продавец или посредническая фирма предоставляют услуги по сбору документов и оформлению права собственности. От покупателя требуется только нотариально заверенная доверенность на специалиста, который будет этим заниматься. Но можно оформить документы самостоятельно.
Для этого необходимо предоставить: оригинал договора и все дополнительные соглашения к нему; акт об оплате и закрытии всех финансовых отношений между продавцом и покупателем; акт приема-передачи квартиры; договор об уступке квартиры (если имеет место); документы ПИБа – поэтажный план и экспликация; копию протокола о распределении квартир между инвесторами; копию разрешения на ввод дома в эксплуатацию; паспорт и копии всех его страниц; квитанцию об оплате госпошлины.
Подтверждением права собственности является выдача свидетельства. С этого момента вы становитесь полноправным собственником помещения.
Ответственно относясь к покупке квартиры, вы сможете совершить выгодную сделку с минимальными финансовыми затратами. Чем больше вы будете информированы по данному вопросу, тем легче вам будет ориентироваться во всех аспектах этой непростой процедуры.
Н. Гашинская, 14.09.2013
